在新西兰老百姓可以买永久产权土地！告诉你怎么分割赚钱！
时间：2019-11-12
密集型住房在奥克兰乃至新西兰全国都越来越常见。
但是，拥有一块可分割的土地，并不一定意味着这是一笔轻松好赚的钱。土地分割可能比你想象的复杂，奥克兰市议会表示，这可能是一个漫长的过程且投入不菲。
需要考虑的事项林林总总，首先你要确定这片土地所在的市政区域划分，奥克兰的区域划分包括独栋住宅区（single house zone）、混合住宅城市区（mixed housing urban zone）、混合住宅郊区（mixed housing suburban zone）以及联排房屋住宅和公寓住宅区（terrace housing and apartment buildings zone）。
不同的区域划分意味着不同的职能。例如，独栋住宅区将该地区的历史特征考虑在内，而联排房屋住宅和公寓住宅区则允许更大的房屋密度。
一旦确定了区域划分，就可以计算土地分割的成本，通常不便宜。
奥克兰市议会表示，平均来说，分割出两片地块需花费约12万至15万纽币，包括资源许可、新的产权证明、专业费用和其他杂费。具体为资源许可审批成本、开发费、基础设施连接费（水、电和通信）、车道费用，以及支付给测量师、规划师、律师和工程师等专业人士的费用。
位于Grey Lynn的顾问规划师David Wren表示，从资源许可的角度看，在奥克兰，无论是裸地，还是有待拆除房屋的土地，在进行分割时没有太大区别。
Wren说，有必要查看市议会的具体规定，但是唯一需要房屋拆除许可的是Unitary Plan（奥克兰建筑类型和地理位置的规划方案）中明确规定的地方，或者是处于Devonport、Ponsonby、Mt Eden、Grey Lynn和Parnell等区域的历史遗迹所在地。
土地所在的区域决定了你可以建造的房屋类型。
“奥克兰位于混合住宅郊区和混合住宅城市区的大多数土地，可以在未获得资源许可的情况下建造最多三栋房屋，前提是遵守边界距离、房屋高度等相关规定和要求。”Wren说。
如果你想在约1000平米的土地上建造三栋房屋，建议先向规划师、建筑师或制图员咨询。规划师可以在你咨询建筑师之前让你知道这片土地是否适合盖房，毕竟非专业人士难以准确全面的理解Unitary Plan。“规划师可以评估需要申请哪些许可以及获得这些许可的可行性。”
另外，还要注意你要建房的区域中的任何私人契约。
来自Southern Planning Group公司的Scott Freeman说，较新的土地分割通常在产权上有某种形式的私人契约，内容涉及可以建造的房屋类型和方式、建筑物的面积、材料和高度。
这些限制通常是由开发商新加的，用于维护新开发房屋价值，即如果某区域的土地分割具有高端房屋条件，那么80年代的旧房子就不允许出现在该区域。此外，也有私人契约限制房屋的面积，可以停放船只的位置，甚至是可以看到晾衣绳的地方。
在着手进行土地分割前，最明智的选择是咨询规划师或建筑师，或市议会的规划工作人员。
在新西兰，地产投资是个历久不衰的热门投资行业。不少投资者热衷买地，然后进行分割。
新西兰的土地分割有严格的标准流程，这个流程中常会遇到一些问题，一些特别需要注意的地方。
本期微信我们以问答的形式，请有近80年历史的新西兰Babbage Partners in Excellence 公司的专家们就土地分割事宜为大家做重点说明。
请明确说明下什么是土地分割，土地分割就是土地开发吗？土地分割的用途是什么？
答：土地分割是将大面积的土地划分为若干小区块，其中有许多必要的工作及法律程序。
土地开发则涵盖所有可增加物业价值的工作，包含土地分割。
分割常用于大型未开发的郊区土地和小型城区内地块， 分割所得地块通常做住宅或商业、工业用途 。
土地分割中的英文术语“Lot”是什么意思？
答：在土地的法定描述上，Lot通常是指地籍或是地块。
根据土地变更的历史，对土地的形容和纪录方式会有所不同，但常用“地块 ”(Lot) 配以“图纸类型” ( Deposited Plan: DP报批纪录图纸、Survey Office Plan: SO公有土地图纸，Maori Land Plan: ML毛利地图纸 ) 来形容。
例如：“Lot 123 DP4567 ”的意思是：纪录报批图纸4597号中的地块123号。
进行土地分割要遵循哪些政府文件？是否需要进行资源许可申请？
答：首先，土地分割要遵循国家的“资源管理法”（RMA）, 各个市议会都是根据“资源管理法”设立当地区域或市府的相关规划文件。
常用的规划文件包括：
1、现行的地区规划。
2、区域规划：空气，土壤和水等自然资源规划（简称ALW Plan）。
3、区域规划：针对水质和生态系统的冲淤管理。
4、在奥克兰，还包括了新的“奥克兰统一规划草案”。
土地分割过程是需要进行资源许可申请，并要获得市议会批准。
较简易的分割工作可找熟悉这方面的测量师或工程师。
城市规划师则对上述文件更为熟悉，所以进行大型或复杂的分割时，一定要找能帮你设计最有效方案的规划师来做。
土地分割流程有哪几个步骤？
答：简单说来有四个主要步骤：勘探规划、报批、施工和市议会签署文件及地契登录。
“勘探与规划”需要哪些专业人士参与？
答：这一环节需要请：
1）规划师 (Planner)：规划师的职责是审查相关的规划管理 ，看是否合乎市政府的政策规定；规划师还会同您会面，讨论开发分割策略。
2）注册测量师(Registered Surveyor)：测量师将做出地形测量，并绘制包括新地块和道路的方案草图。
3）各种工程专家做各项评估，例如：
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土木基建工程师( Civil Engineer)：评估并设计土方工程，筑路和相关基础服务设施。
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岩土工程师 (Geotechnical Engineer )：评估土质和土层稳定性。
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环境工程师 (Environmental Engineer)：评估土壤是否会被/已被污染、严重程度以及其对生态环境的影响。
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交通工程师 ( Traffic Engineer)：评估周边路况及流量
4）测量师根据评估结果更新方案草图。
5）最后，测量师或土木工程师着手撰写工程可行性报告、进行成本估算并制定工程计划。
“勘探与规划”环节常遇到哪些问题？
答：常见的问题是土地的开发潜力与业主的构想需求有差异。因此，置业前或项目早期的可行性研究和地况勘探工作至关紧要。
“报批”环节的工作谁来做？
答案：这一环节主要由规划师负责，工作重点是向市议会提交资源许可申请资料和申请报批。
规划师需要：
-
与业主讨论规划管理的规则要求；
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为业主准备资源许可申请材料，包括环境评估报告 (简称AEE）；
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代表业主同其他工程专家联络，要求其做出相关报告，并将这些报告将作为资源许可申请材料的一部分。规划师将汇整所有报告一并提交市议会，进行资源许可申请。
市议会收到申请后，将计算并协商该阶段的开发规费。
市议会也可能会根据规划管理的要求，对资源许可申请进行公告，听取社会意见。
需要注意的是，有些分割工程案子可能需要工程审批和建筑许可。
“报批”环节常遇到哪些问题？
答：一个是时间进度的管理，这要看所规划项目对环境影响的程度；有时专家和市议会所做出的评估和审核意见需要较长时间来协商及厘清。
另外，大型开发的规费涉及金额高，且计算复杂，这需要同客户进行充分的讨论和沟通，使之了解，这包含在项目的可行性和风险评估内。
第三个环节“施工”是指什么？由什么人来进行？
答：施工是指对要分割的土地进行平整、加固、建造基础设施等工作， 是将所谓的生地变成可以建设的熟地之过程。
这个环节主要的负责人员是土木基建工程师 (Civil Engineer)。
土木基建工程师的工作包括：
1）完成细节设计，并为施工工作起草合同文件。
2）代表客户方甄选施工方， 施工工程合同通常采用NZS3910。
3）代表客户方管理施工合同，例如付款、变更、时程管理等 。
4）工程的监理工作亦由客户方的工程师负责。
施工环节需要市议会检查吗？
答：需要，市议会工作人员将监察和确认工程是否按照已审批的设计图纸施工。
“施工”环节常遇到的问题有哪些？
答：需协助客户充分了解招标报价的方案和各类施工合同的优缺点。
土方基建施工范围大，不可预见的风险高 ，例如局部的岩石或软土皆有可能影响施工排期或变更合同金额。因此，需要适合项目的报价方案和合同，以在风险和成本上取得较好的平衡。
土地分割的最后一个环节是同市政府打交道吗？
答：是的，最后一个环节主要是市议会签署文件和地契登录。
这一环节的主要工作人员是注册测量师 ( Registered Surveyor)和土木基建工程师 (Civil Engineer)。
1）注册测量师准备测量图，对地块进行最后的测量，并将测量结果递交给市议会审批。
2） 市议会签发223 Certificate，确认批准测量图。
3）注册测量师向土地信息管理局（简称LINZ）递交已被批准的测量图
4）土木基建工程师向市议会递交完工审批所需的竣工图纸和其他许可条件的资料。
5）市议会签发224(C) Certificate，确认项目已按资源许可条件完成。
6）客户方律师为将获批的224(C) Certificate和新地契做登录，完成分割工作。
最后一个环节经常遇到的问题是什么？
答：在224(C) Certificate的签发中，需确认开发是否符合资源许可条件以及是否有条件需附在新的地契上。
当各方在所引用的条例定义上意见相左时，可能拖缓签发的时间。
从过往经验来看，客户在进行土地分割所要注意的问题有哪些？
答：风险管理是最主要的，上述的四个步骤流程亦注重在如何降低风险。
例如，设计和施工前未经充分勘探，施工时的风险必然大幅增加。如果在未得到分割开发许可的情况下即开始施工，则有可能在施工中需针对后批的开发许可条件作临时变更。
这个四步骤是各自独立施行，重点却又环环相扣。因此，需要经验丰富且熟悉整套流程的顾问团队协助业主监控项目，以规避无谓的风险及开支。
虽然说世界上没有绝对安全的投资，不过奥克兰近50年的房价走势和我们身边无数的真实案例已经证明了在新西兰投资永久产权土地的高额回报。
